Актуальные проблемы рынка недвижимости

На вопросы отвечает Апресов Григорий Грантович, член сертификационной комиссии АСНУ, судья третейского суда Севастопольской ТПП и судья третейского суда РОСАСНУ

Мы с мужем и дочерью проживаем в кооперативной квартире, собственник – мать мужа. На момент приватизации мой муж и дочь были там прописаны, но кооператив приватизировали только на свекровь. Она живет за границей и хочет квартиру продать, и по почте прислала нам предупреждение, где сказано, что они должны сняться с регистрации и выехать. Права ли она?

Так как данная квартира кооперативная, она не приватизируется, она после выплаты пая является собственностью конкретного члена кооператива, а если он в браке – совместной собственностью супругов. В связи с этим ни дети, ни внуки, ни другие зарегистрированные члены семьи, никаких прав на долю собственности в такой квартире не имеют. Регистрация по месту жительства дает только право пользования, которое должно согласовываться с собственником. Если согласие не достигнуто, собственник имеет возможность снять с регистрации таких не собственников в судебном порядке. Квартира так же может быть продана без снятия с регистрации проживающих в ней лиц (если на это согласится покупатель ), и судебное (или добровольное) снятие с регистрации будет инициировано уже новым владельцем.

Муж собрался приватизировать квартиру. Но возникла проблема. В этой квартире была прописана и жили его мать. В 2005 году она вернулася в Россию и проживает там по сегодняшний день. С 2005 по 2009 она в квартире не проживала. Нужно ли ее выписывать, и будет ли она участником приватизации?

Если она гражданка Украины и зарегистрирована в данной квартире по месту жительства, то на момент приватизации она станет ее участницей. В противном случае, она должна до приватизации сняться с регистрации. Если она гражданка России, то ее регистрация была временной, как иностранной гражданки, следовательно, она не имеет права на участие в приватизации.

Что делать, если собственниками продаваемой квартиры являются несовершеннолетние дети, зарегистрированные в этой квартире?

В этом случае необходимо получить разрешение органа опеки и попечительства по месту жительства. Следует различать понятия «собственник» и «зарегистрированный», что граждане часто путают. Если дети просто зарегистрированы по месту жительства – разрешение требуется на снятие с регистрации. Такое решение получить гораздо легче, так как необходимо только предоставить жилье, куда будут перерегистрированы дети. Если же дети входят в число собственников жилья, то разрешение должно быть получено на продажу доли несовершеннолетних в этой квартире. Для этого необходимо аргументировано доказать, что при продаже доля собственности детей будет вложена в другую недвижимость. То есть убедить совет опеки и попечительства в том, что права ребенка не ущемляются. Для этого необходимо предоставить документы на квартиру, которую вы покупаете взамен (при условии, что жилая площадь будет не меньше, чем в предыдущей), или что имеется другая жилплощадь, в число собственников которой будет включен несовершеннолетний. Кроме того, как вариант, на имя ребенка может быть открыт счет в банке, куда будут переведены деньги. Процесс этот может быть связан с выездом комиссии по месту будущего жительства, с утверждением коллегиального решения членами совета опеки и попечительства, поэтому решать этот вопрос лучше при помощи профессионалов риэлторов. Все дети Украины от рождения до 18 лет называются несовершеннолетними. Все несовершеннолетние делятся на две категории, от рождения до 14 лет – малолетние, а от 14 до 18 лет – несовершеннолетние. Это не тавтология,  просто у нашего законодательства не хватило ума придумать название для второй категории несовершеннолетних. Поэтому Вам следует знать, что несовершеннолетние-малолетние на сделке присутствовать не должны, а несовершеннолетние-несовершеннолетние, не только должны присутствовать, но и подписывать лично договор купли-продажи.

Я недавно приезжал в Севастополь и вступил в наследство на квартиру сестры, будучи гражданином России. Действительно ли, что если я в период вступления в наследство не был зарегистрирован в ОВИР Севастополя, я могу лишиться этой квартиры?

Во-первых, любые действия незарегистрированного иностранца, в том числе и по приобретению недвижимого имущества, могут быть признаны незаконными, как действия лица, незаконно находящегося на территории страны.

Однако, Указом президента Украины с 2003 года упрощена регистрация иностранных граждан, въезжающих в Украину. Теперь регистрация иностранных граждан, въезжающих в Украину на срок до трех месяцев, производится на границе постановкой штампа в загранпаспорте или иммиграционной карточке. Регистрация же иностранцев в органах внутренних дел на местах необходима только в случае их нахождения в Украине в течение срока, превышающего девяносто суток. То есть, въехав в Украину для оформления наследства, Вы были зарегистрированы на границе в установленном порядке, следовательно, находились в стране законно.

Во-вторых, Украинское законодательство в вопросе права собственности соответствует международным нормам и защищает права, как своих граждан, так и иностранцев в равной мере. Таким образом, если Вы в законном порядке оформили свое право наследства на квартиру в нотариальной конторе и зарегистрировали его, исправно ее содержите (оплачиваете), то оснований, лишиться этой квартиры, нет.

Муж прописан в одной квартире, а я и ребенок в другой, с родителями мужа. Теперь я хочу выписаться и прописаться к мужу, но без ребенка, паспортистка в ЖЭКе утверждает, что так нельзя, мол, только с ребенком. Как быть в такой ситуации?

В данной ситуации паспортистка права, так как несовершеннолетние дети должны быть зарегистрированы только по месту жительства одного из родителей. То есть, в зависимости от целей этой перерегистрации, Вы можете перерегистрировать ребенка к отцу одного или перерегистрироваться вместе с ребенком. А вот оставить ребенка одного зарегистрированным у бабушки с дедушкой нельзя.

После смерти отца и матери моя несовершеннолетняя сестра, прописанная одна в маминой неприватизированной квартире. Я живу отдельно с мужем. Кроме того, у мамы осталась подаренная ей квартира в России, а мы граждане Украины. Что сейчас необходимо сделать?

В первую очередь Вам необходимо обратиться в орган опеки и попечительства по месту регистрации Вашей сестры для оформления опеки над ней. Следующим этапом Вам, уже как опекуну, следует подать заявление в отдел приватизации РЭПа по месту нахождения квартиры, в которой зарегистрирована Ваша сестра, на приватизацию данной квартиры. После получения Вами свидетельства о праве собственности на имя Вашей сестры его необходимо зарегистрировать в БТИ. Таким образом, Вы, как опекун, обеспечите осуществление права на приватизацию Вашей сестре, то есть она станет собственником квартиры, в которой зарегистрирована.

По квартире, полученной мамой в дар в России, Вам необходимо до истечения шести месяцев со дня смерти мамы подать заявление в нотариальную контору для вступления в наследство. Это, естественно, необходимо сделать в том городе В России, в котором находится квартира. Гражданство в данной ситуации значения не имеет. Если у мамы нет других наследников первой очереди, то в наследство Вы вступите в равных долях с Вашей сестрой. После получения свидетельства о праве на наследство, необходимо получить свидетельство о регистрации права собственности в районном учреждении юстиции по месту нахождения квартиры.