На вопросы отвечает Апресов Григорий Грантович, член сертификационной комиссии АСНУ, судья третейского суда Севастопольской ТПП и судья третейского суда РОСАСНУ
Я хочу приобрести целое офисное здание. Его владелец имеет распоряжение администрации на постоянное землепользование участка под этим зданием. Если я приобрету здание, как будет решаться вопрос с данным участком?
Продав Вам данное офисное здание, бывший владелец утратит право постоянного землепользования, которое, кстати, действовало только до 31.12.2004, так как новый Земельный кодекс предусматривает для частных владельцев объектов недвижимости только два вида владения землей – частная собственность и аренда. И вышеуказанный срок является последним для переоформления постоянного землепользования в аренду или в частную собственность. Таким образом, приобретя это здание, вы получите, а бывший хозяин лишится основания для оформления данного участка в аренду. Данный договор аренды Вы сможете заключить сроком до 50 лет, после удостоверения и регистрации договора купли-продажи объекта недвижимости. Кроме того, если Вы хотите получить землю в собственность, то. Став собственником строения, Вы приобретете право, только на выкуп данного земельного участка, так как земельные участки под офисными зданиями не подпадают под порядок бесплатной приватизации.

В квартире наших соседей расположена какая-то мастерская. Постоянно подъезжают машины, завозят и вывозят ящики. Слышен механический шум каких-то станков. На замечание сосед заявил, что квартира его собственность, а он частный предприниматель, зарегистрированный по этому адресу. Правильно ли это?
Если в данной квартире действительно находятся какие-то механизмы и происходит определенный производственный процесс, то действия Ваших соседей неправомерны. Согласно Гражданскому кодексу Украины собственник квартиры имеет право использовать помещение для собственного проживания, проживания членов его семьи, других лиц и не имеет права использовать его для промышленного производства. Размещать в принадлежащем гражданам жилом доме, квартире производственные предприятия или их подразделения, можно только после перевода такого помещения из жилого в нежилой фонд установленным порядком. Если деятельность Ваших соседей причиняет Вам неудобства, а на Ваши замечания они не реагируют, Вы можете обратиться в РЭП и в районную администрацию, которые обязаны принять меры для устранения данного нарушения, вплоть до суда.

Предприятие, которое должно нам крупную сумму, объявлено банкротом, хотя имеет много недвижимости. Можно ли взыскать долги с этого предприятия за счет его недвижимости?
Если предприятие уже признано хозяйственным судом банкротом, то решением этого суда назначается ликвидатор и члены ликвидационной комиссии, открывается ликвидационная процедура. Требования по обязательствам должника, признанного банкротом, которые возникли при проведении процедуры банкротства, могут предъявляться только в рамках ликвидационной процедуры.
Эта многоэтапная процедура предусматривает, в том числе, продажу ликвидатором на открытых или закрытых торгах, конкурсе или аукционе имущества предприятия банкрота и удовлетворение требований кредиторов в очередности, установленной законом. Кроме того, возможно заключение мирового соглашения между должником и кредиторами об отсрочке или рассрочке платежей.
Таким образом, если вы можете требовать исполнения обязательств предприятия должника, в том числе и за счет реализации недвижимости этого предприятия.

По продаже киоска с нас с партнером потребовали согласие вторых супругов, а супруг моей партнерши неизвестно где находится уже 7-8 лет. Как быть в этой ситуации?
Требование к Вам с партнером абсолютно обоснованы только в том случае, если на момент приобретения киоска Вы состояли в браке. В этом случае в соответствии с гражданским и семейным законодательством данный киоск является имуществом, приобретенным супругами за время брака. Такое имущество принадлежит жене и мужу на праве общей совместной собственности независимо оттого, что один из них не имел по уважительной причине (обучение, ведение домашнего хозяйства, уход за детьми, болезнь и т.п.) самостоятельного заработка (дохода).
В случае с супругом Вашего партнера, если действительно никому не известно место его пребывания, то вопрос можно решить только в судебном порядке, признав его безвестно отсутствующим или умершим. Для этого необходимо вместе с исковым заявлением предоставить в суд доказательство того, что на протяжении одного года (для признания безвестно отсутствующим) в месте его постоянного проживания нет сведений о его пребывании.

Я гражданин РФ, хочу приобрести или взять в аренду коммерческое помещение (для открытия бизнеса) в Украине. Какие могут возникнуть препятствия и возможно ли это для гражданина другого государства?
Приобрести любое нежилое помещение в собственность в Украине может гражданин любого государства. Взять в аренду такое помещение так же можно. Если собственником помещения является физическое лицо или любое юридическое лицо не государственной собственности, то никаких ограничений для иностранцев при заключении договора аренды законодательство не предусматривает. Если же собственником помещения является государственное (или коммунальное) предприятие, то в этом случае арендатором может быть только юридическое лицо или физическое лицо – субъект предпринимательской деятельности. В любом случае, эти же условия обязательны для открытия и ведения бизнеса в Украине.

Какое право на землю переходит к покупателю при выкупе предприятия, как имущественного комплекса, если документов на право собственности на землю или на ее аренду не имеется?
В состав предприятия как единого имущественного комплекса, входят все виды имущества (движимого и недвижимого), предназначенного для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, инвентарь, материалы, продукцию, долги, а также право на торговую марку, и другие права, если иное не предусмотрено договором или законом. Предприятие, как единый имущественный комплекс, является недвижимостью и может в целом или в части быть предметом сделок (купли-продажи, аренды, залога и др.). Оформление правоустанавливающих документов на землю под промышленными объектами государственной или коммунальной собственности никогда не являлось первоочередной задачей. Если у предприятия отсутствует Государственный акт на собственность (право постоянного пользования) или договор аренды, то как минимум, должно быть решение соответствующего местного совета об отводе конкретного участка земли данному предприятию в постоянное пользование. В случае купли-продажи данного имущественного комплекса, расположенного на земельном участке, находящемся в постоянном пользовании на основании решения об отводе земли, к приобретателю переходит право пользования этим земельным участком. После этого необходимо осуществить оформление правоустанавливающих документов на земельный участок в собственность или аренду.